【財經分析】REITs階段表現承壓 走出負反饋循環需直面多重挑戰

新華財經上海11月24日電（記者 楊溢仁）近期，REITs市場的下跌趨勢仍在延續。在業內人士看來，REITs市場想要走出“市值低—機構配置少—市值進一步走低”的負反饋循環，當前制度安排的完善、市場規模的擴容已迫在眉睫。

市場熱度持續降溫

近期，基礎設施公募REITs疲弱的二級市場表現再度引發業界熱議。

中央國債登記結算有限責任公司提供的數據顯示，截至11月23日收盤，已上市29只公募REITs收盤價較前一交易日平均下跌1.12%。

中債估值方面，23日29只公募REITs的中債估值價格平均下跌0.05元。其中，經營權類REITs——中航首鋼綠能價格跌幅最大，達0.25元。

另有公開數據顯示，截至11月8日，多只公募REITs產品年內下跌幅度超過20%。其中，建信中關村產業園REIT跌幅居前，年內下跌達33.06%，在2023年之前上市的公募REITs中表現墊底。

無疑，較之于前期REITs產品上市動輒30%的漲停幅度，當前的市場熱度正持續降溫。

盡管此前公募REITs被納入FOF基金投資范圍為疲弱的市場注入了一劑“強心針”——潛在權益性增量資金入場，一度成功扭轉了存量資金持續的做空情緒，驅動REITs市場實現反彈，但8月至今，由于進一步的利好催化因素較少，因此市場在經歷了短暫反彈后進入盤整期。

“10月以來，三季報顯示出REITs板塊間的修復節奏仍受到經濟周期等因素影響而延續分化格局，疊加同期部分REITs限售份額解禁、國內股債市場表現承壓等因素，REITs市場再度縮量回落?！?a href="http://www.bestfirsthomes.com/quote/stockdetail/index.html?code=600030.SS&codeName=中信證券&type=5&crumb=股票,中信證券&announ=lc" target="_blank" style="color:#3875B0;">中信證券首席經濟學家明明說。

整體規模有待提升

從“量價齊升”到“縮量下跌”，在大部分業界專家看來，除基本面因素外，REITs市場規模較小、單只REITs市值偏低也是影響整體板塊價值的重要原因。

公開數據顯示，截至2022年8月，全球已上市的REITs共有921只，分布于40多個國家和地區，總市值超過2萬億美元。其中，于美國上市的REITs達239只，總市值1.43萬億美元。相比之下，我國公募REITs目前的上市規模僅29只，總市值916億元人民幣。平均市值約30億元人民幣，明顯偏低。

“對于REITs的買方來說，購買標的規模和交易量，是維持市場流動性的基本要求?！币晃粰C構投資人告訴記者，“上市REITs市值過小，一方面會導致日均交易量偏低、流動性不足，從而影響市場機構資金配置。另一方面，相關REITs在上市期間所經歷的資產剝離、重組、維持上市地位所需要的信息披露、公司合規和審計都會產生費用。公司規模不足則會明顯侵蝕可分配收益?！?/p>

一級擴容有望提速

今年下半年以來，REITs的申報受理明顯有所加快。

尤以上交所市場來看，目前包括易方達深高速高速公路封閉式基礎設施證券投資基金、中金重慶兩江產業園封閉式基礎設施證券投資基金、華泰紫金南京建鄴產業園封閉式基礎設施證券投資基金在內的三單項目處于已受理狀態；而工銀瑞信河北高速集團高速公路封閉式基礎設施證券投資基金、博時津開科工產業園封閉式基礎設施證券投資基金、嘉實中國電建清潔能源封閉式基礎設施證券投資基金、嘉實物美消費封閉式基礎設施證券投資基金、國泰君安城投寬庭保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金、華夏金茂購物中心封閉式基礎設施證券投資基金處于已反饋狀態。

另據券商統計，今年下半年，REITs一級市場擴容增類的節奏明顯提速，截至11月8日，滬深交易所掛網項目數量已達12單，涉及的基礎設施既包括高速公路、產業園、風電、保障房等存量類型，也有市場期待度較高的消費基礎設施、水電等新類型資產。

此外，今年政策層頻繁發聲，一方面鼓勵旅游景區、算力基礎設施等資產積極探索公募REITs試點；另一方面幫助、支持民間投資項目嘗試發行公募REITs。

“往后看，我們認為國內基礎設施公募REITs市場有望持續擴容，逐步形成更多可投的優質資產，成為機構常規配置選擇?！泵髅髡f。

不過，相關配套制度和市場體系建設的優化亦迫在眉睫。

一位業內人士在接受記者采訪時坦言，“目前REITs項目形成了‘基金份額持有人大會重大決策—公募基金管理人和資產支持證券管理人委托管理—項目運營管理機構日常運營’的運作管理機制，企業方、投資方、產品管理方相互交織，決策流程復雜，溝通協調難度大。而眼下《證券投資基金法》層面尚未針對REITs的運作管理、內部決策和信息披露等事項，予以針對性的安排，雖然有部門規章進行了一定程度的補充，但效力層級較低，各方的義務責任需要制度強化?！?/p>

參考境外成熟市場經驗，就發展壯大國內REITs市場以及制度落地的時效性和立法的便利性來看，未來能否依托《證券法》，制定REITs專項條例，值得市場進一步研究、探討。

在管理層和市場各參與方協力施為的大背景下，業界普遍預計，未來公募REITs的市場規模將會持續擴容，REITs產品的長期投資價值也會得到廣大投資者的進一步認可。

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編輯：王菁

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