【新華財經調查】“第四代住宅”扎堆入市 兩大難題還需化解

新華財經鄭州7月1日電（記者李文哲、高婷、吳慧珺） 得房率輕松超過100%、多層建筑也能住出“別墅感”……記者日前走訪北京、廣州、鄭州、合肥等多地“第四代住宅”項目了解到，憑借強大的產品實力，這類新型住宅呈現高實得率、高溢價、高流速的特點。

然而站在風口，也有房企感到困惑：一是國家層面針對“第四代住宅”尚未出臺明確定義以及統一的技術規范，各地探索各有千秋；二是建維成本顯著提升，商業模式尚不清晰。

專家表示，“第四代住宅”契合了改善型購房者追求高品質住宅的需求，順應了“好房子”建設所釋放的巨大消費潛力，落地仍需不斷完善制度設計，細化指導標準，建議采用多種手段引導房企產品迭代升級。

市場新寵：“好房子”建設加速“第四代住宅”落地

走進位于鄭州市主城三環內的招商嵩雲序小區，樹宅相守的景觀讓人心曠神怡。招商蛇口（鄭州）置業有限公司營銷負責人孫碩向記者介紹，小區容積率僅2.99，綠化率高達35%，6月22日首推房源212套，成功去化196套。

記者踏入樣板間看到，區別于普通住宅陽臺，該住宅采用了南北雙露臺設計，并通過樓板降層30厘米設計，對花池做了下沉，覆土后與室內同高，如同一個空中花園。

“業主可在這里打造專屬綠植天地，或者休閑娛樂，比如約朋友喝茶、做瑜伽等?！睂O碩表示，這種設計滿足了消費者對庭院生活的向往，憑借飄窗、入戶門廳等贈送面積，項目最高得房率可達到115%。

不止是在鄭州，多地“第四代住宅”呈現出高實得率、高溢價、高流速。興業證券今年4月發布的研報數據顯示，2024年以來，全國核心15城40個“第四代住宅”項目相對周邊在售房源（1公里以內新房）平均溢價幅度在16%左右，平均首開去化率為43%，而克而瑞統計核心城市2024年以來平均去化率在25%至42%之間。

作為合肥市首個“第四代住宅”項目，高速壹品森境首推30套房源吸引70組凍資。安徽省高速地產集團合肥有限公司相關負責人介紹，首推房源成交總價在600萬至800萬元，每平方米均價3.3萬元，項目后期每月將保持一定去化節奏。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，“第四代住宅”通過空中庭院、挑高露臺等設計，打破了傳統住宅封閉戶型的局限，增加了公共戶外生活空間，契合了高端改善群體“個性化、生態化”的住房需求，也推動了房企產品迭代進程。

事實上，“第四代住宅”的建設實踐并非“新鮮事”。早在2018年前后，位于成都新都區的“七一城市森林花園”一經亮相便引發業內關注，因從陽臺延伸出的大面積露臺堪比“空中花園”，成為當地的網紅建筑。

受訪業內人士表示，2024年住房和城鄉建設部提出建設“好房子”以來，多地更新了住宅設計技術標準，共同趨勢為放寬層高、優化容積率計算方式、鼓勵開放式立體陽臺等，助推了“第四代住宅”建設熱潮。

廣東省城規院住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉認為，“第四代住宅”是開發商層面應對業內競爭的產品，而不是政府主導的硬性指標，不過政府在建筑設計標準上的調整，比如不計容面積占比提升，陽臺、飄窗可一半計容等，客觀上助推了“第四代住宅”。

風口之惑：標準缺失與模式模糊

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進介紹，目前全國至少有30個城市積極探索“第四代住宅”項目，涉及政策制定或項目開發營銷等。

“結合近兩年各地官方的表述，‘第四代住宅’的官方用語為‘立體生態住宅’，指將綠色生態理念融入城市建筑，通過設置戶屬空中花園和公共綠化平臺等立體綠化措施，將空中花園與現代建筑相結合，建筑材料和建造方式符合綠色建筑理念的高品質住宅?！眹儡S進說。

盡管多地“第四代住宅”項目火爆，部分房企對這一新居住模式持謹慎態度?！拔覀儠谛马椖吭O計中汲取‘第四代住宅’高得房率、高綠化率等產品優勢，但不會將這些作為賣點?！碧旖蚴幸患曳科鬆I銷負責人說。

在寧夏銀川市，一規劃為“第四代住宅”的項目拿地近2年至今未開盤銷售，項目一期5棟住宅樓已全部封頂。項目負責人坦言，企業資金充裕，不著急跟風，打算先把項目打磨好了再開盤。

多位受訪房企負責人表示，各地都在探索推進，但是國家層面針對“第四代住宅”尚未出臺明確定義以及統一的技術規范。什么是“第四代住宅”？交房時應符合哪些條件？這兩個問題沒有明確答案，直接導致“第四代住宅”商業模式模糊。

據明源地產研究院分析，開發商不敢嘗試的原因之一是算不過來賬。相比普通住宅，“第四代住宅”成本會增加650-800元／平方米，除差異化設計、綠化覆土和排水施工帶來成本增加外，還有些地方要求試點項目要采用裝配式建筑等綠色建造方式，以及節能技術、智能化系統等應用。

前述銀川項目負責人介紹，“第四代住宅”層高高、混凝土標號高、鋼筋用量高，建設成本比普通住宅至少高30%。在當前市場狀態下，項目未開盤也是對這類總價高、面積較大的產品在三四線城市的接受度存在擔憂。

有“第四代住宅”項目負責人表示，憑借高溢價和快流速，基本上6個月項目現金流就回正了，可抵消成本壓力。但也有業內人士指出，購房者青睞“第四代住宅”更多看中的是高得房率，其大露臺、陽臺景觀設計在各地推廣的難度較大。

一名建筑業內部人士稱，隨著建筑規范松綁，普通住宅同樣可以實現高得房率。相比之下，很多地方對“第四代住宅”的大陽臺和空中花園有著嚴格的建設標準，特別是在開敞率和綠化率等核心指標方面均有剛性要求，反而成為掣肘。

記者在走訪中了解到，購房者普遍擔憂空中花園需定期澆水、修剪綠植及防蚊蟲，部分“第四代住宅”物業費比普通住宅高30%到40%。此外，錯層設計可能導致上下層住戶通過露臺對視或攀爬，隱私性差且存在盜竊風險。

北方冬季低溫導致綠植難以存活，開放式露臺易積雪積沙，清潔負擔重；南方暴雨臺風天氣則加劇積水、返潮問題，尤其夏季易滋生蚊蟲……受地區氣候條件影響，個別“第四代住宅”項目入住后，還出現了業主封窗、違規搭建的情況。

專家建議：多種手段引導房企產品迭代升級

今年《政府工作報告》首次提出推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。5月1日，國家標準《住宅項目規范》正式實施，作為強制性工程建設規范，對住宅項目的規模、布局、功能、性能和關鍵技術措施等五大要素提出更高要求，進一步引導各地“好房子”實踐。

克而瑞數據顯示，6月重點城市剛需、改善、高端占比結構為34%、55%和12%，呈現改善為主、剛需為輔的供應結構。這也顯示出，當前新房市場中近七成項目在主打改善與高端定位。

政策市場雙輪驅動下，曹晶晶認為，“第四代住宅”作為“好房子”或高品質住宅的一種重要類型，仍需根據南北方城市發展、環境氣候、文化習俗等差異出臺一些區域適應性政策，既要符合國家標準規范安全與生態底線，又要通過彈性政策釋放地方創新空間。

“由于‘第四代住宅’對房企在建筑結構安全、節能技術、后期運維體系等環節提出了更高的要求，一定程度上增加了房企建安成本，對于符合要求的項目，應進一步提升金融支持力度?！辈芫Ьдf。

談及未來發展，孫碩等還建議，進一步優化相關政策，為優質項目和企業提供更廣闊的發展空間，鼓勵更多房企積極探索創新，推出更多滿足居民多樣化改善性住房需求的產品。

嚴躍進表示，“第四代住宅”的驗房制度標準亟待建立，這不僅能夠打破房產商在售賣過程中“自賣自夸”式的售樓陷阱，也為未來“第四代住宅”的行業標準做出具體規定，防止購房者入住后因房屋的設計和結構問題產生種種困擾。

“未來住宅的發展將呈現多元化方向，帶有大型露臺的高層建筑僅是其中一種發展形式?！卑不帐》康禺a協會副秘書長郭紅兵認為，未來住宅必然朝著更綠色、更智慧的方向邁進，但綠色并不單純等同于設置露臺并種植花草，還可借助光伏技術等應用，降低整棟建筑的碳排放，使其更加節能、環保。（參與調研：衛韋華、談瑞、蘇醒、李亭）

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編輯：吳鄭思

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