新財觀 | 把握“穩樓市”核心要義 詳解房地產新階段發力主要抓手

作者：嚴躍進，上海易居房地產研究院副院長

新華財經北京12月13日電 中央經濟工作會議明確2025年經濟工作總體部署：高質量完成“十四五”規劃目標任務，為實現“十五五”良好開局打牢基礎。此次會議提及9項重點任務，將是2025年扎實推動高質量發展的重要抓手和工作方向。

具體來看，此次會議明確：有效防范化解重點領域風險，牢牢守住不發生系統性風險底線。持續用力推動房地產市場止跌回穩，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。推動構建房地產發展新模式，有序搭建相關基礎性制度。穩妥處置地方中小金融機構風險。央地協同合力打擊非法金融活動。

當前中央經濟工作會議對房地產業的高質量發展有諸多重要表述，各地應深入貫徹和認真學習。

一、深入把握穩住樓市的總體要求

此次會議強調“穩住樓市”導向，延續近期召開的中央政治局會議精神，進一步說明2025年房地產工作要強調“穩”。該表述相比2023年中央經濟工作會議精神，發生重要變化。其中，2023年主要從防范化解風險角度進行，并把房地產相關風險列為三大重點領域風險之一。而2024年中央經濟工作會議，則從“十四五”圓滿收官和“十五五”順利開啟的角度進行，把“穩樓市”上升到更高規格，也賦予了穩樓市在新一輪高質量發展中的重要使命和歷史重任。

筆者認為，要結合2025年總體工作精神和部署，準確理解“穩樓市”的工作導向。整體來看，“穩樓市”提法，建立在2024年四季度房地產止跌回穩的積極有利形勢之上，這就要求各地在2025年要鞏固基礎、再接再厲、持續有為，更好促進房地產市場的平穩健康發展和高質量發展?！胺€樓市”意味著2024年在防范化解房地產金融風險方面已取得積極成績。當前要在2024年持續有效防范化解房地產金融風險的基礎上，進一步做好2025年“穩住樓市”的系列工作。

同時，“穩樓市”應有更高的立意和視野，尤其是要在高質量完成“十四五”工作和為“十五五”開好局兩方面，積極培育健康穩定高質量的產業力量?！胺€樓市”還要融入到2025年的系列政策框架中，尤其是要在積極有為的宏觀政策中找準定位、加緊落實和積極推進。最后，“穩樓市”應有系統完備的工作路徑，既包括穩定購房在內的住房消費，也包括穩定企業投資、促進存量消化等投資端工作，最終為內需釋放和提振創造更大的力量。

二、明確房地產防風險的歷史使命

此次房地產的相關工作，被納入到“有效防范化解重點領域風險”的范疇。政策明確，有效防范化解重點領域風險，牢牢守住不發生系統性風險底線。這充分說明在防風險和促穩定方面，房地產相關工作具有重要性、迫切性和歷史使命性。

需要格外注意的是，當前已連續三年把房地產防風險相關工作列為中央經濟工作的會議議題。其中2022年中央經濟工作會議明確有效防范化解重大經濟金融風險，提及了房地產。2023年明確持續有效防范化解重點領域風險，提及了房地產等三大領域風險。2024年中央經濟工作會議明確，有效防范化解重點領域風險，再次提及房地產。從最近三年中央經濟工作會議的表述來看，主題非常鮮明，即防范風險要高度關注房地產領域的問題?！胺康禺a風險”是2025年房地產領域應重點關注的關鍵詞。各地在防范化解各類風險方面，要重視對房地產風險化解的工作。

三、把握止跌回穩后的工作新部署

此次會議明確，持續用力推動房地產市場止跌回穩。這里用了一個詞即“持續用力”。這就意味著既要認識到目前房地產市場已進入到止跌回穩的新階段，也要理解當前止跌回穩還屬于初期階段，所以要持續用力。

當前此類表述的含義是很清晰的，要求各地重視房地產止跌回穩的系列工作，把重心和精力都要聚焦起來，持續圍繞“止跌回穩”做好用力的系列工作。這也就意味著各地在促進房地產市場止跌回穩過程中，政策方面需持續研究、儲備和投放，進而說明2025年房地產相關政策將持續發力，購房等領域的政策將進一步寬松和精準。另外，用力的同時，要具有持續的工作風格。這就意味著各地要持續關注后續市場走向，高度重視和追蹤房地產各階段的新特征和新問題，要具有持續性、敏銳性和方向性，促進房地產止跌回穩從初步階段進入到全面和成熟階段。

四、牢牢把握城中村改造重要抓手

此次政策明確：加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。其意味著城中村的工作地位、重要性和規格明顯拔高，尤其是要重點做好對住房需求潛力的挖掘。我們要牢牢把握2025年城中村改造這一重要的工作抓手。

對于城中村改造的判斷，根據2024年住建部等部委新聞發布會相關工作部署，城中村改造工作的重心和變化在于城市范圍的擴大，即從過去的重點城市擴大到各地級市（不包括縣），這也就意味著2025年城中村改造的覆蓋面會持續擴大，其應該成為2025年促進房地產市場止跌回穩的一項重要抓手。

根據歷史經驗和實踐反饋，城中村改造在解決住房需求、改善居住條件、促進固定資產投資等方面可以發揮非常積極和高效的作用。本輪城中村改造還有一個重要的特點，即除了傳統功能外，其也將通過城中村改造挖掘出更多的潛在有效需求，包括剛性和改善性需求，為房地產止跌回穩提供更大的市場需求支撐，進一步促進房地產市場的更好發展。2024年下半年包括鄭州等地城中村改造帶動房屋銷售市場的活躍，就是非常好的例子。

后續，城中村改造的系列支持工作將持續推進，包括城中村專項借款、保障房再貸款、閑置土地專項債等，都可以更好助力城中村改造和系列工作推進。近期上海青浦等地也積極開展房票工作試點，這都意味著城中村改造工具箱的工具充足，房票等應用程度也會提高，其對于加快城中村改造以及促進新房庫存去化等都有積極作用。

五、落實好嚴控增量優化存量工作

此次政策明確，合理控制新增房地產用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。這即是對2024年提出的“嚴控增量、優化存量、提高質量”的最新工作部署。當前對于增量和存量之間的工作重心和定位有變化，總體上是源于房地產市場供求關系發生的重大變化。尤其從存量用地、存量商辦項目、存量商品房等角度看，其不光面臨去庫存等問題，同時也產生了新的金融風險問題。因此，嚴控增量和優化存量，既是消化庫存的重要體現，也是防范風險的重要抓手。

具體來看，此次涉及多種類型土地和房屋的庫存去化。其中，此次明確盤活存量用地和商辦用地，也就意味著后續各類金融財政資源會加快導入。從土地屬性來看，將包括住宅用地、商業用地、辦公用地和工業用地等類型；從土地閑置的原因看，主要包括無力開發、無意開發等類型。需要把握的一個重點方向是，對此類土地的盤活，將很大程度上通過政府相關資金介入，尤其是存量土地收儲專項債資金。其功能在于，可以大批量、高效率地為房企消化存量土地發揮積極作用，也是房企2025年要重點把握的工作方向。

六、把握房地產發展新模式的邏輯

此次政策明確，推動構建房地產發展新模式，有序搭建相關基礎性制度。房地產發展新模式是當前非常重要的一項內容，其具有非常清晰和科學的演變邏輯。更是在“持續用力推動房地產市場止跌回穩”過程中要積極把握的方向。

觀察歷次中央經濟工作會議精神，可以看出用詞和表述有新變化。其中，2021年中央經濟工作會議強調“探索”，即探索新的發展模式；2022年則強調“過渡”，即推動房地產業向新發展模式平穩過渡；2023年強調“加快”，即加快構建房地產發展新模式；到了2024年中央經濟工作會議則強調“推動”。從用詞表述上看，在房地產市場的持續調整和改革大潮中，對于房地產發展新模式的定位更加精準、路徑更加清晰、方向更加明確。這也就意味著，“房地產發展新模式”已提了4年，每一年都有豐富的理論成果和創新模式，也真正把握了房地產發展新模式的客觀規律。各地要特別重視房地產發展新模式的相關工作部署，用心把握用詞的重心變化，持續推動房地產發展新模式的建立，尤其是要對2025年一些重要基礎性制度和政策進行較大力度的優化、調整或制定。

目前，全國各地已經有一些積極探索，即形成了具有示范性和標桿性的房地產發展新模式案例。比較典型的就是，各地已經在深入落實好房子建設的“安全、舒適、綠色、智慧”理念上，持續優化好房子建設。從2024年四季度各地的購地市場來看，很多房企已經積極在探索建設第四代住宅項目，如增加架空層、拓寬陽臺等建設。這都說明各地深入落實好房子建設導向，持續做好高品質住房建設。這就是房地產發展新模式推進的具體案例。其他一些工作也在積極推進，成為2025年房企轉型發展要牢牢把握的方向。

七、積極領會房地產其他相關政策

此次中央經濟工作會議，對于房地產各有關其他政策也有深入表述。

首先，關于專項債工作，此次政策明確，增加地方政府專項債券發行使用。該項工作的重點任務之一即收購閑置土地，尤其是房企無力開發的土地。這對于2025年加快消化存量土地、優化土地供求關系、促進房企減負等都有積極作用。

其次，提出適時降準降息，該表述說明2025年將有持續性的降息等操作。從房地產領域看，其對于房貸影響較大。對于新購住房來說，后續購房的房貸成本進一步降低，而對于已購房的居民家庭來說，存量房貸成本也將進一步下降。

再次，還提及以政府投資有效帶動社會投資，該表述說明，政府投資將成為2025年非常重要的一項工作。以房地產市場為例，目前各地收儲存量商品房做保障房（含公租房、保租房、安置房等）、收儲閑置土地做土地儲備等工作，都是政府投資的直接體現。后續此類工作也將有效帶動其他投資，發揮非常好的輻射效應。

同時，會議在大力實施城市更新方面，相關表述較2023年中央經濟工作會議“實施城市更新行動”有非常重要的變化，即強調“大力”，意味著城市更新工作的重要性提高，也意味著各地重視程度要提高，以更好和更有力的政策促進城市更新的工作。

此外，會議還提及統籌推進新型城鎮化和鄉村全面振興。此次政策說明，新型城鎮化的工作會持續推進。后續在戶籍政策、用地政策、產業政策、生態政策等方面，會持續發力，對于各城市高質量發展和均衡發展等都有積極的作用。

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編輯：王菁

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