2024年北京辦公樓市場空置率降至21% 預計2025年零售物業市場有80余萬平新增供應

新華財經北京1月9日電（康耕甫） 近日，CBRE世邦魏理仕發布的《2024年北京房地產市場回顧及2025年展望》顯示，2024年北京辦公樓市場搬遷交易持續增加，全市空置率年末同比下降0.7個百分點至21.0%；零售物業市場全年凈吸納量同比提升38%至87.5萬平方米，季末空置率同比下降0.7個百分點至7.3%。

世邦魏理仕華北區研究部負責人、資深董事孫祖天表示，2024年北京優質辦公樓市場中新興區域以及中關村、望京等科技中心去化表現位居前列，租金方面以價換量的局面持續，各級降幅進一步擴大；2025年北京零售物業市場預計迎來80余萬平方米的新增供應，為地緣客群提供更充盈、更高品質的消費選擇。

優質辦公樓市場 全市空置率降至21%

2024年第四季度，位于中關村與麗澤區域的兩個新項目交付，新增辦公面積12.9萬平方米。全年新增供應總量僅錄得19.2萬平方米，同比降幅達74%，市場供應的擴充步伐顯著放緩。

本季度新租交易面積總量環比下降13%。全年新租需求總面積同比減少5%，但搬遷交易持續增加，占全年新租面積的80%，占比再破歷史紀錄。從行業來看，TMT板塊成為驅動新租需求的主力軍，人工智能、大數據與平臺互聯網等關鍵賽道發揮支柱作用；金融行業緊隨其后，受行業整合深入推進的影響，縮減面積現象持續，新租需求下降明顯；專業服務需求穩列第三，律所、咨詢類客戶的升級搬遷動作不斷。

得益于國有及頭部企業的多筆大面積成交落位，以及退租數量同比回落，全年全市凈吸納量達34萬平方米，帶動全市空置率年末同比下降0.7個百分點至21.0%。其中甲級市場貢獻凈吸納量總量的81%。新興區域以及中關村、望京等科技中心去化表現位居前列；而CBD、金融街、燕莎、王府井等區域因部分金融、科技、醫藥企業整合至自用樓宇或縮減面積，空置率持續走高。

租金方面，以價換量的局面持續，各級降幅進一步擴大；年末全市平均租金面價同樣本比環比下降3.4%，至每月每平方米256.6元，年度累計跌幅10.7%。其中，超甲級辦公樓租金降幅在各級市場中最為顯著。受高租金樓宇占比較多、空置率較高等因素影響，金融街、王府井、CBD、望京等區域全年跌幅高于市場平均。

CBRE華北區辦公樓部執行董事袁慧表示，2025年北京辦公樓市場僅有兩個新項目入市，帶來總計24萬平方米的辦公面積增量，而存量可租面積依然充裕。在復雜多變的業務環境下，租戶的房地產策略目標更趨復合、多元，兼顧成本、效率、品質與規模等多方面要素，并在選址交易、項目管理、運營管理等環節尋找更大的優化空間。

優質零售物業市場 全市凈吸納量增至87.5萬平米

2024年第四季度，北京零售物業市場迎來四大商場盛大啟幕，總體量42.9萬平方米，使得全年新增供應逼近100萬平方米。其中兩座為外圍的區域購物中心，兩座為次級商圈的城市更新項目。此外，諸多老牌項目如金源新燕莎MALL、雙安商場、當代商城等陸續啟動調改升級，未來將通過增加餐飲與生活配套占比來應對市場消費格局的轉變。

2024年1-11月北京社銷總額同比下降2.8%，其中餐飲收入和穿類商品零售同比分別下降5.1%和3.9%，可選消費面臨更大的下行壓力，消費者在選擇商家品牌時對人均花費的考量更趨敏感。餐飲商家更趨倚賴直播、團購等渠道獲客引流，新增門店也更集中于平價品牌。全年餐飲新增店鋪占比48%，其中烘焙甜品及小吃快餐均有增長。非核心商圈的新增項目和調改中的老牌項目給予了餐飲品牌更多的可選空間。在各項目積極調整和豐富業態、品牌結構之下，全年凈吸納量同比提升38%至87.5萬平方米，季末空置率同比下降0.7個百分點至7.3%。

在性價比較低的項目調改帶動下，季末全市購物中心首層平均租金同樣本比環比加速下跌0.9%至每天每平方米30.4元。全年平均租金累計下跌1.2%，非核心商圈由于品牌調整或裝修調改項目較多，招商方向以吸引客流為首要目的，其更換的網紅餐飲及生活配套占比增加后一定程度上限制了業主租金報價水平。CBD、王府井、西單等核心商圈優質項目雖仍然為品牌布局首選，但租賃談判期也有延長，租金開始松動。

預計2025年北京零售物業市場預計迎來80余萬平方米的新增供應，中關村、燕莎、東城其他等成熟商圈將有改造商業體交付，除此之外大部分為10萬平方米以上的外圍大型新建項目，為地緣客群提供更充盈、更高品質的消費選擇。

商務園區市場 需求承壓推動租金加速下行

2024年第四季度，北京商務園區市場未錄得新項目交付使用。年內新項目延遲入市較為普遍，致使全年新增供應量同比下降78%至20.9萬平方米，其中超過六成的體量來自純辦公項目，進一步加大了辦公面積去化的挑戰。

本季度全市空置率環比下降0.3個百分點至23.6%，同比爬升1.3個百分點。在以價換量策略的刺激下，中關村軟件園成為唯一全年空置率顯著下行的子市場，豐臺、北清路受到科技企業面積騰退以及國企整合的影響，空置率同比上升均在6個百分點以上。全市生物醫藥專項園區空置率亦同比攀升4.1個百分點至22.2%，其中北清路子市場受到研發類醫藥企業需求放緩以及企業整合或業務萎縮的影響，空置率大幅走高12.8個百分點，而亦莊經開區受到新項目交付的影響，空置率也呈上升態勢。

本季度全市平均租金報價同樣本比環比下降1.6%，全年降幅達到4.9%，至每月每平方米148.5元。全年各子市場降幅均較去年走擴，其中泛中關村集群降幅繼續領先。

世邦魏理仕華北區董事總經理劉煥麗表示，2025年北京商務園區市場預計會有八個新項目總量近90萬平方米投放到市場，近八成新增供應來自生命科學專項園區且集中在北清路子市場，在提升中關村生命科學園區域研發辦公空間品質的同時，亦會增加區域內的競爭和去化壓力。亦莊和大興也將迎來醫藥專項園區的交付，均為能夠實現成果轉化的復合型產業園區，滿足規模企業多元化的研發生產需求。

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編輯：羅浩

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